【天问】房地产税

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征收房地产税，对价值450万亿元人民币的房地产征收房地产税。如果简单地按照1%的税率、无差别、无例外地收取房地产税，一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，超过中国政府平均每年出卖土地使用权的收入。这样既有土地出让金收入又有房地产税收入，那么超过美国是指日可待。

本文通过粗略的分析得出如下结果：征收房地产税的最后执行结果也是三个不满意：精英阶层不满意；中产阶层不满意；收入薄弱的人群也不满意。而且房地产税还收不上多少，会让中央核心十分失望。

在德国要引进一个新的税种或者改变一个税率，首先要经过专家论证，经过模拟模型的计算，各种方案分别能够为联邦或者地方财政具体增加多少收入，哪些纳税人组群会具体增加多少负担等等。唯一的一次例外是两德统一时增加的统一税或者叫团结税，只考虑了能增加多少收入，按纳税人的应交纳税的收入分担。


2018年11月19日《凤凰网财经》发表《450万亿！中国房产市值超美国+欧盟+日本总和》的文章指出，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和。65万亿美元相当于450万亿元人民币。对于中国房产总市值65万亿美元这个数据，中国农业银行前首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚有这样的解释：这差不多是全世界的一年国内生产总值（GDP）之和。向松祚说，目前全世界的GDP总和约七十多兆美元，美国、欧洲、日本、韩国等发达国家的GDP加起来还不到65兆美元

如果简单地按照1%的税率、无差别、无例外地收取房地产税，一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，超过中国政府平均每年出卖土地使用权的收入。
下面是从1998年到2017年中国政府出卖土地使用权（一般是五十年或者七十年的土地使用权）的收入：
年份    土地出让金（亿元）
1998    507.70
1999    514.33
2000    595.58
2001    1295.89
2002    2416.79
2003    5421.1
2004    6412.18
2005    5883.82
2006    8077.64
2007    12216.72
2008    10259.8
2009    17179.53
2010    27464.48
2011    32126.08
2012    28042,28
2013    39073.00
2014    42940.30
2015    33658.00
2016    37457.00
2017    52059.00
2018    53362.00 *)
累计    416963.16
*)2018年为前11个月的土地出让金收入。
自1998年至2018年一共二十一年，累计土地出让金收入为41.7亿元，平均每年约2亿元。
如果只计算2014年至2018年这五年，累计土地出让金收入为21.95元，平均每年约约4.4亿元。
期望一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，比平均每年的土地出让金收入还要高。卖地推动了中国的改革开放。那么比卖地更多的房地产税收，对经济发展的推动力就更大了。用xxx喜欢表达的方式来说，“既有土地出让金收入又有房地产税收入”，那么超过美国是指日可待。
但是，但是……
有人指出，中国房地产总市值65万亿美元，相当于450万亿元人民币这个数据很不可靠。
《450万亿！中国房产市值超美国+欧盟+日本总和》的文章还引用了下列数据：
270万亿元人民币（第一太平戴维斯2016年8月的预计数据）；
300万亿元人民币（有媒体在2017年6月估算）；
300万亿元人民币（2018年 1月23日恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长、博智宏观论坛学术委员会委员任泽平）。
向松祚教授说，中国房地产总市值65万亿美元（相当于450万亿元人民币）是中国2018年的一个热门数字，并没有说这个数据是正确的、是可靠的。
如果对中国房地产市值的估价有这么大的出入，那么对收取房地产税的期望也这么大的出入。在这样的数据条件下，不能做出正确的决策。 让人感到困惑不解的是，中国的大数据管理这么发达，管理得这么深入这么细致，怎么可能对中国房产市值的估价有这么大的出入呢？但是如果中国对房产市值的数据了如指掌，为什么领导干部的阳光政策一直无法落实呢？
决策的基础是什么？数据，数据还是数据。用450万亿元人民币房地产总市值做决策基础？还是以270万亿元人民币做决策基础？

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按照评估值征收房地产税

在德国，一般房地产中土地和房屋建筑的价值比例是这样，土地价值在10%到50%之间，房屋建筑的价值在90%到50%之间，主要看区位。
但是在中国是土地值钱，而房屋建筑物不怎么值钱。记得周孝正教授说，房屋建筑物的造价也就是几千元一个平方米。如果按土地使用权价值占四分之三，房屋建筑物价值占四分之一计算，再按吴晓求所言，不能对土地使用权部分征税，那么，中国房地产总市值450万亿元人民币中只有四分之一即112.5万亿元人民币是可以征税的。一年可以收取的房地产税只有为1.125万亿元人民币。

果非要对450万亿元人民币中房地产总市值征收房地产税，那么就要考虑中国法律对土地使用权的年限规定，居住用房一般七十年。这个土地使用权是用一年少一年。按照线性折旧方法计算，每年减少1.43%。假设未来没有新的房地产加入，也没有房地产被淘汰，450万亿元中的土地使用价值呈线性减少，房地产税也呈线性减少。

随着土地使用权一年一年减少，土地上的房屋建筑也随着一年一年减少，因为中国《物权法》中没有规定七十年的土地使用权到期后，国家必须对房屋建筑做出赔偿。而在德国，在ERBBAURECHT的法律中，土地使用权到期后，土地主收回土地使用权，必须对房屋建筑做出赔偿。


至于说到按照评估值征收房地产税，德国征收房地产税的在税务部门登记的房地产价值，与房地产市场价格差别很大。有的房地产是税务部门用老方法评估的房地产价值（EINHEITSWERT），可能还不到市场价格的一半。但是税务部门也不能进行新的评估。只有该块房地产发生变更后，税务部门才有机会重新评价。
德国老百姓对交税看到很紧，税务部门对交税也看到很紧。德国民间有一个说法，我的小破屋在税务部门眼里就是天堂乐园。民众与税务部门关于房地产的评估值，一直是打官司的重要组成部分。在中国目前的体制制度下，引进征收房地产税，并按照评估值征收房地产税，因此而产生的上访居民数量，将不会少于因征地与拆迁而上访的居民数量。

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向松祚教授指出，中国房地产面积没有人说得清楚，“只有上帝知道”，有人说至少是320亿平方公尺；有人更夸张，指可能达到420亿平方公尺。若全国房屋均价按1万元人民币计算，那就是420万亿元人民币，也就是六十几万亿美元。


“今天，中国人均住房面积已高达40.8平方米的消息刷屏。报道称，改革开放40年以来，从筒子楼、石库门到家属院、住宅区，从福利分房时代进入市场经济的商品房时代，中国住房环境发生了翻天覆地的变化。实际上，这是国家统计局网站2017年10月的数据。国家统计局当时公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。”“恒大集团研究院院长任泽平表示，我国城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，我国住房已从全民蜗居时代到基本适居时代。”根据中华人民共和国国家统计局，截至2018年底，中国大陆人口总数达到13.95亿人，按照人均住房建筑面积为40.8平方米，全国住房总建筑面积为569.16亿平方米。

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2019年1月16日《腾讯网》发表《住建部专家：人均住房1.1套，你被平均了吗？》的文章：“近日，住建部专家委员会副主任顾云昌在论坛上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。”
中国住宅人均1.1套！这个数据表明，中国住房套数已经是大大过剩，依据就是xxx说的，房子是用来住的。德国的住宅是平均每户1.05套，不是平均每人1.05套。
住宅是供家庭生活所用。以前中国的家庭生活是四世同堂或者五世同堂，现在大多数是小家庭生活，一家两、三口人，人均1.1套，平均每户两、三套住房。一家两、三口人，需要住两、三套住房吗？
但是按照每一户的第一套住房作为自用房可以免交房地产税来处理，中国社会就会陷入大混乱。
记得文化大革命上山下乡时，先是一锅端，后来说，一户可以留一个子女在身边。这就引发了离婚热潮，爹身边留一个，妈身边留一个。当时兄妹想让的为多。
后来单位分房子，一户可以分一套。这又引发了离婚热潮，爹分一套，妈分一套。
后来房子限购，一户最多只可以买一套。这又引发了离婚热潮，爹买一套，妈买一套。连八九十岁的老人也要离婚，爷买一套，奶买一套，姥爷买一套，姥姥买一套。
中国的家庭、中国的社会被这样的政策摧残得不像样子。
虽然在上海的试点中平均每人的免税面积起重要作用，但是套数还是起不可忽视的作用。无论从第几套开始征税，但是都可能实行递增制的房地产税，就是第四套的税率比第三套高，第五套的税率比第四套高。当税率超过某个门槛时，比如说5%，所有者就会出卖房地产，将不能承担重税务的房地产抛向市场。不管政府出台如何严厉的限价措施，房地产市场上的供给越来越多，最终将冲毁限价的围堰，造成中国房地产市场全面崩溃，有如当年日本房地产市场的全面崩溃。
房地产市场的全面崩溃导致房地产价值的大量缩水，也导致房地产税收入的萎缩。
唯一可行的办法就是中国政府继续操控房地产价格，让房地产价格的每年增幅超过房地产税税率，就可以避免房地产市场全面的崩溃。



中国居民住房的债务总额是多少？没有准确的数据。朱云来说：“中国2017年80多万亿的GDP总额，年底债务存量差不多有600多万亿，和国际上其它国家相比，比例非常高。”（参见：凤凰财经网：朱云来60分钟闭门演讲致敬40年：我们生逢其时！2018年11月28日）。
中国房地产总市值450万亿元人民币，中国债务总额600多万亿元人民币，可以说明，许多人是向银行借贷来购置房地产的。假设房地产总市值中的百分之七十是贷款，无论是银行贷款还是私人贷款，如果这部分可以免交房地产税，那么xxxx真的会很伤心。
还是用上面的例子，一户人家有一千万元的房地产，这户人家两口子工作，每年工资收入24万。一千万元的房地产中的百分之七十即七百万元是贷款。年利息6.5%，还本2.0%，每年付息还本约60万元。这就需要男女双方的爷爷、奶奶、姥爷、姥姥一起来帮忙。如果还要每年交付10万元的房地产税，这真成为“负有”的中产阶级了。
湖南某地税务系统负责人表示，当地七、八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。

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征收房地产税是否会抬高房租？

德国的房租主要由以下几部分组成：
第一：纯冷租金（NETTOKALTMIETE）；
第二：运营费用（BETRIEBSKOSTEN，一般人称其他费用）；
第三：暖气费用；
第四：供电、通讯费用。
除了第一项是出租者的收入外，其他三项都是过路财神，其中第三项的暖气费用与第四项的供电、通讯费用，可以由租房者直接与供暖、供电、通讯公司结算，也可由出租者与这些公司结算，然后由租房者与出租者结算。德国法律对第一项纯冷租金有非常严格的规定，比如租金高于当地可比较租金的20%，就已经是不为许可的高利出租；租金高于当地可比较租金的50%，肯定是犯罪。比较复杂的是第二项运营费用，它包括的项目很多，比如街道清洁费、房屋火灾保险费等等。德国对第二项运营费用的收取有专门的法规条文（Zweite Berechnungsverordnung）。按照法规条文，出租者必须每年结算运营费用，租房者可以要求出租者出示所有的付款收据。在运营费用中就包括了房地产税。
在德国，出租者可以依法将房地产税转嫁给租房者。
因此，征收房地产税必然会抬高房租，因为出租者可以依法将房地产税转嫁给租房者。
在中国网路中，有许多人以为，征收房地产税是针对富人而言，是针对有房地产的而言。收入薄弱的人群买不起房地产，没有房地产，所以征收房地产税对没有房地产的收入薄弱的人没有影响。收入薄弱的人买不起房地产，没有房地产，但是他们也要住房，“房子是用来住的”，没有房地产的就必须租别人的房子来住。房东需要支付的房地产税，请注意，房主出租的往往是第N套房子，是支付递增房地产税的房子，最后房地产税都转嫁到租房者头上，转嫁到买不起房地产、没有房地产的收入薄弱的人群头上。所以，收入薄弱、没有房地产的人群，不必高兴太早。房地产税的最终负担会落到他们头上。