Author Topic: 【天问】房贷的固定利率和LPR利率  (Read 250 times)

laofuzi

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【天问】房贷的固定利率和LPR利率
« on: August 14, 2020, 03:58:13 PM »
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8月31日,让千万人纠结了大半年的房贷利率转换,即将进入最后期限。

前天,工建农中邮储五大国有银行同时发布公告,对于即将收官的房贷利率换锚事件进行调整,将于8月25日起批量转换为LPR定价方式。

这是近阶段大家最为关注的一件大事,直接关系到上亿人的房贷和月供变化。

几大银行发布的公告内容大致雷同,以中国银行为例,总结为以下核心重点:

1、8月25日起,符合规定的原合同将强制批量转换为LPR+基点方式,基点=原合同最近利率-2019年LPR的差值,基点可正可负,从此不变;
2、之后的房贷利率随LPR浮动,重定价周期统一为12个月。
3、若想自己办理,可于8月24日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换;
4、若不希望转换,可于-2020年9月1日-2020年12月31期前,去贷款经办行协商处理。

换句直白的话说,就是通知一声,8月25房贷利率都会转换为LPR,如果你本来就想换,不用任何操作,银行直接批量转换;但如果你不想用LPR,元旦前去申请改回。



比如,小A买的房,100万商业房贷,原来合同规定利率基准9折,即4.9%*90%=4.41%;

1、如果不转LPR,剩余贷款期限内,将一直按照4.41%的利率执行下去。
2、换成LPR后,新利率=LPR+基点,基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%,即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%,每12个月随LPR变换一次。

换言之,以后所有的商业房贷利率,要么按照固定计价,要么按照LPR+基点定价,二者选其一,有且只有一次选择机会。


从2019年8月至2020年7月,近一年时间里,直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值,一共下降了四次,从4.85%下降至现在的4.65%。而且照目前形式看,今年还有下调趋势。

有一点值得关注,和实经营性贷款密切相关的1年期LPR,降息幅度、频次都要比房贷绝对占比的5年期LPR更多。

这种强制性、政策性导致的割裂感,会持续存在,为下一步去房地产化精细调控铺垫。

目前,和发达国家美国、日本等相比,我国的贷款利率仍然是处于高位的,所以从大经济环境下来看,LPR利率走低是大概率事件。

但国内要想实现真正的贷款利率市场化、彻底的市场化,并不容易,还有很长的路要走。

有一点是非常明确的:

短期5年内,LPR大概率是要走低的,但你说10年以后呢,时间太遥远,真不知道,不确定,太难给出准确判断;